Garis Panduan Membeli Rumah Lelong, Mesti Baca!!!
Panduan Membeli Rumah Lelong :
Dek kerana harga rumah yg terlalu mahal dewasa ini, ramai yg mula menimbangkan utk membeli rumah lelong sebagai jalan alternatif bagi memiliki kediaman sendiri terutamanya di kawasan bandar-bandar besar. Harga rumah lelong yg lebih murah berbanding dgn harga rumah sebenar menyebabkan ramai yg begitu berminat untuk membeli rumah lelong.
Namun sebelum membeli rumah lelong, adalah penting utk para pembida mengetahui maklumat-maklumat asas yg perlu diambil kira sebelum hadir ke tempat bidaan, semasa bidaan berlangsung dan proses yg perlu disiapkan selepas drp bidaan tamat.
Apa Itu Rumah Lelong??
Rumah Lelong wujud kerana pemilik terdahulu rumah tersebut gagal utk menjelaskan bayaran pinjaman kpd pihak Bank seperti mana yg tertakluk di dlm perjanjian asal pinjaman kewangan atau "loan agreement" bagi membiayai pembelian rumah tersebut.
Ramai di antara kita yg beranggapan rumah lelong ini hanyalah terdiri drp rumah kos rendah, apartment dan rumah teres sahaja. Hakikatnya, rumah lelong ini boleh didapati dalam pelbagai jenis rumah, tidak semestinya rumah-rumah teres biasa sahaja malah terdapat juga rumah bertaraf banglo dan villa yg turut menjadi status lelong.
Kegagalan pengurusan kewangan secara sistematik telah menyebabkan aset besar seperti rumah ini bertukar status kepada rumah lelong. Selain drp kegagalan pemilik rumah tersebut menjelaskan bayaran bulanan rumah, rumah lelong juga boleh terjadi apabila pemilik asal rumah tersebut diisytiharkan sebagai muflis atau bankrap oleh pihak mahkamah.
Proses Utk Membeli Rumah Lelong:
1. KENAL PASTI RUMAH dan kawasan yang ingin dibeli. Periksa dan kenal pasti berapa harga pasaran rumah di kawasan tersebut. Sebagai contoh, market value utk Apartment A ialah RM150k dan harga rizab bagi jualan rumah lelong Apartment A pada RM80k, maka apartment lelong sebegini boleh dipertimbangkan utk dibeli.
2. Ambil masa dan lakukan sesi LAWATAN atau "SITE VISIT". Pastikan rumah tersebut berbaloi utk dibeli. Pastikan tiada kerosakan major yg akan menelan belanja ribuan ringgit utk dibaiki.
Sekiranya ada kerosakan minor, cuba anggarkan kos pembaikian tersebut dan jika kos tersebut tidaklah terlalu besar atau tinggi, maka rumah lelong tersebut masih boleh dipertimbangkan utk dibeli.
Sekiranya ada accessory tambahan seperti aircond, kitchen cabinet, built-in wardrobe dsb, ini adalah bonus utk pembeli rumah lelong tersebut.
3. Lakukan CARIAN HARTANAH di Pejabat Tanah/ Pemaju semasa sesi lawatan atau "side visit" tersebut. Carian persendirian ke atas geran atau hak milik rumah tersebut boleh dilakukan di pejabat tanah untuk mendapatkan maklumat lanjut berkenaan rumah tersebut.
Carian hartanah bermaksud memeriksa tentang status pemilikan sesuatu hartanah bagi mengetahui tentang perkara-perkara berikut:
i) Pemilik berdaftar
Pembeli perlu tahu pemilik berdaftar supaya ianya sama dengan butir-butir yang tercatat di dalam Pengisytiharan Jualan
ii) Nombor hakmilik / Geran
Butir-butir tentang nombor geran atau hakmilik mestilah sama dengan butir-butir yang tercatat di dalam Pengsiytiharan Jualan (dokumen seperti perjanjian jual beli yang mengandungi butiran pemilik, penggadai, hartanah dan syarat-syarat dan terma-terma jualan lelong) atau Proclamation of Sale (POS).
iii) Bebanan atau Encumbrances
Bebanan bermaksud tanggungan yang wujud atas hartanah tersebut seperti kaveat2 (instrumen yang dimasukkan oleh orang yang berkepentingan ke atas tanah tersebut bagi menghalang urusan pindahmilik, cagar gadai dan sebagainya. Urusan jual beli atau pindah milik hartanah tersebut hanya boleh dibuat sekiranya kaveat itu ditarik balik atau pengkaveat memberi surat kebenaran. gadaian, pajakan dan sebagainya).
Jika sesuatu hartanah itu mempunyai kaveat yang dimasukkan oleh individu yang tidak dikenali (bukannya pemilik berdaftar atau pihak Bank) maka mungkin hartanah itu mempunyai masalah tertentu.
iv) Sekatan kepentingan
Ianya bermaksud wujud sekatan untuk memindah milik atau mencagar atau menggadai rumah tersebut. Biasanya rumah yang mempunyai sekatan kepentingan ini adalah rumah yg dibina di atas tanah yang dimiliki oleh kerajaan negeri atau tanah pajakan.
Sekiranya melibatkan apartment lelong atau rumah flat, anda juga boleh pergi ke Management Office untuk mengetahui berapakah bayaran maintainance yg tertunggak. Cuba dapatkan bil air dan bil api bagi kediaman tersebut.
4. Dapatkan Proclamation Of Sale (POS) / Pengisytiharan Jualan
seperti yg diiklankan di surat khabar, atau daripada pelelong berlesen spt Ng Chan Mau Auctioner, Ehsan Auctioner. POS ini juga ada kalanya diiklankan di website berbayar.
Call pelelong tersebut utk mendapatkan maklumat yg anda tidak faham atau jelas di dalam POS tu. Berikut adalah maklumat penting yg perlu anda teliti:
i) Jumlah bayaran bank draft yg perlu disediakan dan dibawa semasa hari bidaan samaada 5% atau 10% drp harga rizab rumah lelong tersebut (bergantung kpd pihak Bank, ada sesetengah Bank yg meletakkan 5% dan ada sesetengah Bank 10%)
ii) Adakah Bank akan menanggung tunggakan bil?
Tunggakan bil ini termasuklah maintenance fees (bagi rumah lelong jenis condo, apartment, dan flat), cukai tanah, cukai pintu, Indah Water, bil elektrik dan bil Air.
Jikalau di dalam syarat-syarat jualan ditulis pihak Bank akan menanggung kesemua bil-bil tertunggak, maka pembeli tidak perlu membuat carian kerana kesemua jumlah tunggakan tersebut akan dijelaskan oleh pihak Bank.
Ada juga syarat-syarat jualan yang menyatakan pihak Bank hanya akan menanggung cukai tanah dan cukai pintu sahaja.
Ada juga syarat jualan yang menyatakan pihak Bank langsung tidak akan menanggung sebarang jenis tunggakan bil-bil rumah lelong tersebut.
Sekiranya ada syarat yg sebegini, maka para pembeli diingatkan agar membuat carian ke atas rumah lelong yg ingin dibeli bagi memastikan jumlah tunggakan bil-bil rumah lelong tersebut tidak akan menambah kos anda.
iii) Tempoh Penyelesaian (“Completion date”).
Para pembeli atau pembida rumah lelong juga perlu memastikan tentang tempoh bayaran penyelesaian atau "completion date" kpd pihak Bank pelelong sama ada 90 hari (3 bulan) atau 120 hari (4 bulan). The longer completion date being given by the Bank is the better.
iv) Perlukan Surat Kebenaran utk proses pindah milik nama ataupun tidak?
Jikalau anda tidak sempat membuat carian ke atas rumah lelong tersebut, anda perlu bertanyakan kepada pelelong soalan ini.
Keperluan utk mendapatkan surat kebenaran bagi proses pindah milik ini akan memakan masa dan kadang kala boleh melambatkan proses pertukaran nama daripada pemilik asal rumah lelong kpd pembida atau pembeli rumah lelong tersebut.
v) Bayaran penyelenggaran atau Maintenance Fees
Ada Bank yang menanggung bayaran penyelenggaraan sehingga tarikh lelong dan ada juga Bank yang tidak akan menanggung sebarang tunggakan maintenance fees tersebut.
Para pembeli diingatkan utk merujuk syarat jualan. Sekiranya Bank tidak menanggung tunggakan maintenance fees ini, ianya amat berisiko jikalau yuran penyelenggaraannya tinggi.
Biasanya bagi hartanah lelong yuran penyelenggaraannya tidak
pernah dibayar.
Sekiranya tunggakan selama 5 tahun tidak dibayar, katakan sebulan maintenance fees adalah RM70
maka jumlah tunggakan keseluruhan ialah:
(70 X 12 bulan x 5 tahun = RM4,200)!
Jumlah tunggakan yg tinggi sebegini pastinya akan menambah kos ke dlm pembelian rumah lelong tersebut.
5. Apabila sudah jelas dgn perkara-perkara di atas, barulah proceed dgn pembelian BANK DRAF mengikut jumlah yang ditentukan; sama ada 5% atau 10% daripada harga rizab rumah.
Tulis bank draf atas nama bank seperti yg dinyatakan di dalam POS itu. Pastikan ejaan nama Bank itu betul dan tepat.
6. Pembida/ wakil/ agen perlu juga menyediakan duit CASH atau card kredit bagi membayar perbezaan harga atau differential sum pada hari bidaan tersebut.
Misal kata harga rumah adalah RM100k. Bank draft RM10k (10% drp harga rizab rumah)
Sekiranya ada pembida lain yg turut sama membida bagi mendapatkan rumah tersebut pada hari bidaan dibuat, maka setiap kali bidaan dibuat harga rumah akan meningkat RM2k.
Sekiranya ramai pembida lain yg turut membida rumah tersebut dan harga akhir lelongan rumah itu menjadi RM120k, maka beza harga yg perlu dijelaskan pada hari bidaan tersebut ialah RM2k
10% drp RM120k = RM12k.
Jumlah bank draft yg telah disediakan adalah RM10k
Perbezaan harga yg perlu dibayar adalah:
RM12k - RM10k = RM2k lagi yg perlu dibayar tunai pada hari bidaan itu dibuat.
7. Pada hari lelongan, pembida hendaklah membawa SALINAN IC dan bank draf. Semasa tiba di kaunter, register nama anda dengan menyerahkan bank draf dan salinan ic.
Bagi pembida yg hadir bagi pihak pembeli lain, surat wakil hendaklah diserahkan di kaunter pendaftaran.
8. TENTUKAN TARGET harga mengikut kesesuaian dan sebelum masuk ke bilik lelongan. Lakukan bidaan mengikut limit anda dan jgn sesekali meneruskan bidaan sekiranya harga rizab rumah tersebut sudah mencecah ke jumlah yg terlalu tinggi atau melebihi harga pasaran.
Ingat, tujuan anda membeli rumah lelong adalah utk mendapatkan rumah tersebut pada harga yg lebih rendah drp harga pasaran.
Berikut kami list kan tips membeli rumah lelong yg WAJAR DIELAK:
1. Yuran Penyelenggaraan Terlalu Banyak
Jika Bank tidak menanggung tunggakan maintenance fees rumah tersebut, pembeli dinasihatkan utk mencari hartanah yang lain.
Kami pernah mengendalikan satu kes dimana yuran penyelenggaraan tertunggak berserta pelbagai caj lain yang dikeluarkan oleh pihak pemaju mencecah RM15,000.
Hartanah tersebut dilelong oleh pihak Bank pada harga RM40,000.
Bayangkan jika ditolak harga jualan dengan yuran penyelenggaraan maka Bank hanya akan memperolehi RM25,000 sahaja. Sehingga ke tarikh ini, pihak Bank masih belum menjelaskan yuran
penyelenggaraan tertunggak tersebut kepada pihak pemaju dan
kes ini masih lagi tergantung (proses pindah milik drp pemaju kpd pembeli baru tidak dpt disempurnakan)
2. Rumah Yang Hendak Dibeli Didiami Oleh Pemilik Asal
Jika anda mendapati rumah yang hendak anda beli itu didiami oleh pemilik asal rumah tersebut yang jenis keras kepala, eloklah anda beralih ke hartanah yg lain kerana ianya akan menyukarkan anda setelah proses jual beli rumah lelong selesai utk memastikan pemilik asal rumah tersebut pindah keluar drp rumah tersebut.
Ada sesetengah pembeli yg terpaksa bergaduh dengan pemilik asal dan membelanjakan wang sendiri sehingga RM2k untuk mendapatkan perintah Mahkamah bagi mengosongkan premis tersebut.
Pembeli rumah lelong tersebut terpaksa rugi beberapa bulan
kerana rumah yg dibelinya tidak dapat disewakan atau didiami akibat keenganan penghuni rumah asal untuk berpindah keluar
dari rumah tersebut.
3. Pemaju Sudah Tidak Wujud
Bagi hartanah yang belum dikeluarkan hakmilik individu atau hakmilik strata, jika anda dapati pemaju sudah tidak wujud, eloklah diselidik dahulu atau tinggalkan sahaja niat utk membeli hartanah itu.
Pemaju yang telah digulungkan syarikatnya akan menyukarkan anda utk membeli hartanah lelong kerana syarikat tersebut telah diambil alih oleh liquidator.
Kelulusan daripada liquidator bagi proses pindah milik nama rumah tersebut biasanya mengambil masa yang agak lama dan berkemungkinan ketika anda mendapat kelulusan drp liquidator, completion date yg diberikan oleh pihak Bank pelelong rumah tersebut telah tamat.
Gagal menjelaskan balance of purchase price rumah lelong akan menyebabkan deposit yg telah anda bayar kpd Bank pelelong pada tarikh lelongan dibuat hangus dan tidak akan dikembalikan oleh pihak Bank pelelong.
4. Kebenaran Dari Pemaju Tidak Diperolehi
Bagi rumah yang tidak mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata, pihak peguam yang hendak melelong diwajibkan untuk mendapatkan kebenaran dari pihak pemaju terlebih dahulu supaya memudahkan pembelian oleh pembeli yang baru.
Kami pernah berhadapan dgn satu kes dimana peguam yg bertindak bagi pihak Bank pelelong tidak mendapatkan
surat kebenaran pemaju telah melelong hartanah tersebut tetapi pemaju enggan memberikan kebenaran.
Apa yg perlu dilakukan oleh pembeli rumah lelong tersebut? Completion Date atau tempoh penyelesaian terus berjalan.
Jika kes begini, pembeli tiada jalan lain melainkan membuat permohonan ke Mahkamah bagi mendapatkan perintah agar pemaju berkenaan memberikan kebenarannya (kos guaman bagi medapatkan perintah Mahkamah ini perlu ditanggung oleh pembeli dan ini akan menambahkan jumlah kos rumah lelong tersebut)
Jika tidak, Mahkamah mempunyai kuasa untuk menandatangani apa-apa dokumen untuk memberi kesan perpindahan ke atas
hakmilik hartanah tersebut.
~Moga Bermanfaat~
cc:Messr. Azimah Azalia & Co
